[독서2] 앞으로 10년, 대한민국 부동산(김장섭, 2019)

앞으로 10년, 대한민국 부동산

김장섭(2019)

트러스트북스

 

 

1장. 토지, 노동, 자본에 대한 깊은 생각

생산수단을 점유해야만 늙어서도 내가 직접 일하지 않고 돈을 벌 수 있고 또한 자녀에게 물려주어 부의 대물림을 할 수 있다.

 

2장. 결과가 예상되는데도, 왜 자영업에 뛰어들 수밖에 없는가?

 

3장. '부'의 사다리에 올라타려면 반드시 '생산수단'을 점유하라

생산수단은 산업형멱 이전에는 토지, 산업형멱 이후에는 주식이다.

생산수단의 특징

 -불멸성, 내재적 가치

 

4장. 재건축, 재개발, 리모델링... 가능한 곳과 불가능한 곳

강남3구를 제외한 중층 재건축 및 리모델링은 목동, 분당 정도만 가능

재개발은 은평구 이하로는 힘듦

 

5장. 대한민국 아파트 (재건축)의 미래

가장 좋은 곳에 집을 사는 것이 가장 안전한 투자법

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Part2. 앞으로 10년, 대한민구 부동산 최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오

 

6장. 최상의 시나리오와 최악의 시나리오에 앞서

투자를 해야 하는 주식과 부동산에는 모두 미래가치가 담겨 있다. 미래가치가 없다면 소비재이다.그러나 미래가치가 있는 것은 투자재이다.

 

7장. 최악의 시나리오1_인구 노령화의 변수

대한민국 부동산, 현재는 초호황기

-우리나라의 집값은 어떤 의미에서는 떨어진 적이 없다는 말과도 같다. 왜냐하면 집값은 엄밀히 얘기해서 국내의 문제가 아니라, 외부적인 요인(글로벌)에 의해서만 떨어졌기 때문이다.

-10년만 지나도 지금까지와는 달리 차별화가 진행될 것이다.

-시청이나 강남역의 20km반경보다 2호선 역세권 라인 정도의 부동산을 매수했을 때만 안전하다고 볼 수 있다.

 

8장. 최악의 시나리오2_일본의 경우처럼, 신도시의 몰락은 정말 오는가?

-우리의 미래를 예측하기 위해서는 일본의 고령화가 부동산에 미친 영향을 잘 알아야 할 필요가 있다. 만약 고령화로 인해 일본 부동산이 폭락했다면 우리도 그 대비를 해야 한다.

-일본 다마신도시의 인구구조가 몰락의 길로 들어선 원인 

 1) 수요 감소로 인한 인구 감소

 2) 공급 증가로 인한 도쿄 도심의 도심재개발

 3) 가장 큰 이유인 베드타운; 다마신도시는 됴코중심에서 30km떨어진 베드타운

 

9장. 최악의 시나리오3_수도권 임대사업자의 핵폭탄, 기업형 뉴스테이

]https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2022/04/15/2022041500991.html

"임대료 싸고 질 좋고"…尹인수위가 탐내는 '뉴스테이' 가보니

 

https://www.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202203301619001

뉴스테이·등록임대···'실패한 부동산 정책' 다시 꺼내든 인수위

 

 

10장. 최악의 시나리오4_청년실업 현상이 부동산에 미치는 영향

 

11장. 최악의 시나리오5_노인의 도심 선호

 

12장. 최악의 시나리오6_지방의 일자리 소멸

평택에 삼성전자 반도체 공장이 들어오는데 조선이나 자동차보다는 사람을 훨씬 덜 쓴다. 전부 기계로 조립하고 생산하기 때문에 많은 인력이 필요하지 않다.

 

13장. 최악의 시나리오7_컴팩트 시티가 바꿀 지방부동산의 미래

컴팩트시티란, 역세권의 초고층 건물일 수도 있고, 지방 도시의 경우는 도심의 기능을 축소해서 도심지를 밀집화 시킨다는 의미

 

14장. 최악의 시나리오8_지방의 3박자 딜레마 그리고 10년 후

 

15장. 최악의 시나리오9_대기업 본사 서울 집결

 

16장. 최상의 시나리오1_외국인이 불러올 대한민국 부동산 폭등

'헛된 기대로 어두운 곳에 발을 들여놓지 않아야 하며, 이미 발을 담근 상태라면 빠져나올 궁리를 해야 한다.'

 

17장. 최상의 시나리오2_남북통일이 부동산 시장에 태풍을 일으킨다

-우리도 통일이 된다면 현재 우리가 배수할 수 있는 북쪽에서 가까운 남한 땅이 아닌, 평양이나 개성 같은 대도시나 그 인근의 땅들이 오를 가능성이 크다. 혹은 개발이 확실한 산업단지 인근의 땅들도 오를 것이다. 반면 비무장지대는 오르지 않을 가능성이 크다.

 

18장. 최상의 시나리오3_우리나라의 지방부동산은 살아날 수 있는가?

조선산업/LNG선

 

19장. 최상의 시나리오4_우리나라의 지방부동산은 LNG허브로 살아날 수 있는가?

미국 LNG허브로 적당한 곳이 한국이다. 특히 여수(지리적 위치-영국의 거문도 점령)

 

20장. 악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 곳은?

불황에도 버틸 부동산 투자는 서울의 역세권이다. 이왕이면 2호선 역세권 라인이 가장 좋다.

 

 

 

Part3. 대한민국 부동산 투자의 미래

 

21장. 시장과 맞서지 마라. 시장이 원하는 바를 따라가라.

-좋은 곳을 사자. 서울말이다. 그러나 아파트는 비싸니 재개발 빌라와 같이 미래가치가 있는 물건을 사는 것이 좋다. 언젠가는 그 낡은 주택이 아파트로 바뀔 것이다.

-시장이 정말 좋아하는 것이 무엇인지 내 입장이 아니라 시장의 입장에서 다시 생각해 보자. 시장의 소리에 귀를 기울이고 시장에 호응하자.

 

22장. 투자를 하기 전 '왜'라는 질문에 답할 수 있어야 한다

 

23장. 매일 배고픈 마음으로 '부'의 지식을 탐하라

내가 진정으로 욕망하는 것이 무엇인가를 생각해 봐야 한다. 욕망이란 어떤 것이든 관계없다. 그러나 남이 만든 욕망, 광고가 만든 욕망은 피하라. 그것은 후회만이 남는 삶이다.

부동산이나 주식에 투자해서 실패하지 않고 '부'를 이루기 위해서는 매일 배고픈 마음으로 지식을 탐해야 하기 때문이다.

 

24장. 수많은 별빛이 쏟아지는 날을 준비하라

 

25장. 왜 강남의 아파트는 비쌀까?

구도심 아파트 물량이 쏟아져 나오는 시점은 신도시 아파트 입주 시점과 맞물린다. 그러니 구도심은 망하고, 신도시는 전세가가 떨어지고, 입주를 못하니 마이너스 프리미엄이 붙는 것이다. 이것이 의미하는 바는 동네사람들이 신도시 아파트, 새 아파트를 산다는 사실이다.

 

26장. 그 욕망은 내 자신으로부터 비롯된 것인가?

 

27장. 투자는 미래를 보고 삶은 현재를 살자

 

28장. 가장 비싼 곳을 사는 것이 가장 좋은 투자다

 

29장. 미래 부동산 투자의 대세이자 대안, 셰어하우스 투자법

 

30장. 서울 빌라와 역세권 투자법

 

31장. 3기 신도시에 관하여