[재테크 책 읽기7]운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편(부읽남/정태익)

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편

부읽남/정태익

리더북스

2022

 

"다수가 성공하는 경우는 없다. 군중과 다른 길을 가야 한다."

 

7부. 성공하는 인생을 위한 투자 플랜

28. 전재산 1억, 내 집 마련과 투자 중 무엇이 정답인가

투자 vs. 실거주, 나의 상황부터 점검하라

현명한 레버리지 전략: 투자와 실거주를 동시에 잡자

29. 지금 전세금 빼서 다주택 투자를 해도 될까

상승기에는 다주택 투자를 피하라

다주택 투자는 하락기 또는 침체기에 하는 것이 유리: 정부의 부동산 규제 때문

다주택을 가져도 좋은 때는 따로 있다

시장에 공포와 불안이 극에 달하고, 정부에서조차 다주택자를 권장할 때가 주택 수를 늘리기 가장 좋은 시절입니다.

문제는 집값이 하락세인데 과연 다주택자라는 리스크를 짊어질 수 있느냐 하는 것이죠.

핵심은 '레버리지'에 있다

핵심은 '내가 지금 어떤 포지션을 취해야 최대한 레버리지를 쓸 수 있느냐'에 있습니다.

똘똘한 1채vs. 다주택, 최종 승자는?

30. 적은 돈으로 투자 수익률을 높이는 방법

적은 돈으로 할 수 있는 투자 방식

경매: 시세보다 저렴하게 사서 시장가에 파는 것만으로도 수익을 얻을 수 있음.

경매: 부동산을 도매가로 사는 방법

나는 '경매형 인간'인가

31. 손해 보지 않는 부동산 투자법은?

투자 원칙1 : '글자'에 기대지 말고 현장을 가라

투자 원칙2 : 남들이 싫어하는 것을 대신 하라

 

8부. 반드시 알아야 하는 입지 분석의 기술

32. 강남의 40년 된 아파트로 알아보는 입지 분석의 기술

40년 된 아파트가 40억이 넘는 이유

1. 직주근접

2. 편리함

3. 인프라와 여가 생활

4. 학군과 학원

5. 우월감

6. 가치 상승에 대한 기대감

입지를 분석할 때 꼭 알아야 하는 것들

□ 이 지역의 (종사자 수에 따른) 기업체 수는 얼마인가?

□ 이 지역의 아파트 공급 상황은 어떠하며 앞으로의 공급 계획은 어떠한가?

□ 교통은 편리한가? 지하철역 계통 계획이 있는가?

□ 학군은 잘 갖춰져 있는가? 가까운 곳에 학원가가 있는가?

□ 상업 시설은 충분한가?

□ 여가 시간을 보낼 만한 시설이 잘 갖춰져 있는가?

□ 이 집 또는 이 지역에서만 누릴 수 있는, 다른 사람들이 부러워할 만한 무언가가 있는가?

□ 그 밖에 다른 호재들이 있는가?

33. 5년 신축과 20년 된 구축, 같은 값이면 어디를 살까

모든 가격에는 이유가 있다

교통, 입지를 결정하는 매우 중요한 요소

 

34. 호재 하나만 보고 움직이지 마라

호재가 판단의 첫 번째 기준은 아니다

호재를 찾는 가장 간단한 방법

1. 세부 지역 설정 및 개발 정보 확인

2. 진행상황 확인

3. 구체적인 정보 추가 조사

4. 현장 방문은 필수

35. 학군불패의 신화를 믿지 마라

부동산 투자를 처음 하는 사람들이 자주 하는 실수: 한 가지 요소만 따져서 매수를 결정하는 것

학군 때문에 비싸지는 게 아니라 비싸지면 학군이 좋아진다

어디에 새로운 학원가가 만들어질 것인가

36. 수도권과 지방의 입지 분석, 달라야 하는 이유

도시보다는 권역을 중심으로 보라

권역: 생활권과 직장 등을 공유하고 출퇴근이 현실적으로 가능한 지역

천안-아산, 평택-안성, 구미-대구-경산, 나주-광주, 대전-세종-청주, 창원-김해-양산-부산, 울산-경주-포항 등

같은 권역 내에 '살기 좋은 집'을 찾아라

지방과 수도권, 입지 기준을 세부적으로 다르게 적용하라

1. 교통: 지방은 지하철보다 도로망이 더 중요하다

2. 공급 물량: 지방에서는 '대장 지역'이 바뀌기도 한다

해당 권역의 '강남'으로 떠오를 곳을 선점하라

 당장은 교통이 좀 불편하더라도 곧 도로망이 구축되어 출퇴근이 편해질 곳, 지금은 인프라가 부족해도 머지않아 상업 시설과 상가가 들어설 곳

내가 사는 집의 입지 분석 해보기

 

9부. 첫 집 마련을 위한 매수의 기술

37. 나의 첫 집, 실수 없이 매수하는 완벽 프로세스

알고 보면 간단한 주택 매수 7단계

1. 중개사 검색, 전화

2. 사전 준비

3. 현장 조사(임장)

4. 매수 물건 확정

5. 중개수수료 협상 및 가계약금 송금

6. 계약서 작성 및 계약금 송금

7. 중도금, 잔금 납부

38. 빈틈없는 부동산 임장의 기술 (1) 동네 임장

임장, 인터넷으로 알 수 없는 것들을 확인할 기회

1. 사람

2. 경사

3. 주변 환경

 -동네의 느낌이나 분위기

실패 없는 임장을 하는 3가지 노하우

1. 사전에 자료 조사를 충분히 한다

 -로드뷰로 동네를 익혀두고, 기본적인 정보는 블로그나 동네 인터넷 커뮤니티 등을 통해 머릿속에 입력하기

2. 가족이 함께 임장을 간다

3. 대중교통을 이용한다

 

39. 빈틈없는 부동산 임장의 기술 (2) 매물 임장

매물 볼 때 반드시 확인해야 하는 6가지 요소

-현재 인테리어는 집의 가치를 판단할 때 고려하지 않는 편이 좋다.

1. 조망

2. 소음

3. 냄새

4. 빛

5. 물

 -습기, 누수, 수압, 곰팡이 등

6. 구조

 

임장 실수를 막아주는 5가지 마음가짐

1. 적어도 세 번은 방문하라

2. 오전 10시~오후 2시에 방문하는 것이 유리하다

3. 최소한 5명 이상의 공인중개사를 만나라

4. 시간을 들여 내부를 충분히 살핀다

5. 사진과 메모를 남겨라

 

40. 공인중개사를 찾아가기 전, 이것만은 알아두자

중개사를 만나기 전에 알아야 할 것들

1. 여러 중개사를 만나라

2. 내가 원하는 물건을 최대한 명확하게 밝혀라

3. 방문 전날 미리 통화하라

중개사와의 심리전에서 밀리지 마라

 

41. '부동산 사기'를 피하는 간단하고 확실한 방법

욕심과 무지가 피해자를 만든다

1. 낮은 가치의 물건을 비싸게 팔기

2. 신축 물건 가격 부풀리기

3. 전세에도 사기가 있다

4. 문서 위조

사기를 피하는 간단하지만 확실한 방법

1. 소유자의 신분을 정확히 확인하라

2. 법적 분쟁이 있는 물건을 피하라

3. 위반 건축물이라는 폭탄을 피하라

 

42. 일시적 2주택자의 완벽한 갈아타기 전략

일시적 2주택자가 반드시 알아야 할 3가지

1. 욕심 부리다 시기를 놓친다

2. 전세 낀 매물을 매수할 때 '2+2쿠폰'을 유의하라

3. 재산세와 종부세를 줄이려면 6월 1일을 기억하라

 

10부. 실전 투자자를 위한 아파트 투자의 기술

43. '전세 끼고 매매', 알고 보면 복잡하지 않다

기존 임차인이 있는 경우: 전세 계약의 모든 것을 승계한다

집주인이 살고 있거나 공실인 경우: 세입자를 새로 구해 잔금을 치른다

1. 잔금일을 넉넉하게 협의하라

2. 중도금을 내라

3. 전세 시세를 너무 희망적으로 보지 마라

갭 투자자는 항상 '역전세'에 대비해야 한다

44. 지방에 투자하기 전 반드시 알아야 하는 것들 (1) 광역시

광역시, 특정 권역 안에서 사람들이 가장 선호하는 지역

1. 아파트에 집중하기

2. 지방 투자 중 광역시 투자가 조금 더 안전

광역시 투자법1. 그 지역의 '상급 지역'을 찾아라

광역시 내에서도 선호도가 높은 지역(동)에 투자해야 더욱 안전

광역시 투자법2. 수요량과 입주 물량(공급량)을 확인하라

향후 3년간의 신축 아파트 공급 물량을 확인해야 함.

광역시 투자법3. 해당 광역시의 상위 20% 아파트를 사라

상위 20%의 아파트라면 대장 지역에 위치할 가능성이 높음.

 

45. 지방에 투자하기 전 반드시 알아야 하는 것들 (2) 소도시

광역시에 비해 매매가격이 수요와 공급에 보다 더 민감하게 반응함

지방 소도시 투자법1. 해당 지역의 '대장 아파트'를 사라

되도록 그 지역에서 가장 좋은 신축 아파트 매수하기

지방 소도시 투자법2. 권역 전체의 수요량과 공급량을 체크하라

인근 도시에 신축 아파트가 공급되는 것만으로도 크게 영향을 받을 수 있음

지방 소도시 투자법3. 리스크 높은 투자, 타이밍이 관건이다!

수요가 쌓이고, 인근 지역에 공급까지 비슷한 시기에 '급매'로 매수해야 리스크를 줄일 수 있음

46. 투자 후 제때 세입자를 맞추려면 이것만은 지켜라

아무것도 하지 않으면 아무런 결과도 나오지 않는다

세입자를 부르는 작지만 강력한 차이

1. 여러 명의 중개사에게 매물을 내놓아라

2. 옆 단지 중개소에도 매물을 내놓아라

3. 전세 가격을 조금 낮추어서 내놓아라

4. 중개사가 나를 기억하게 하라

47. 인테리어, 최소 비용으로 최대 효과를 내라

내가 살 집이 아니라면 욕심을 버려라

최소한으로 최대한의 효과를 내는 4가지 노하우

1. 인테리어의 80%는 도배와 장판이다

2. 조명만 바꿔도 다른 집이 된다

3. 큰 공사를 최대한 줄여라

4. 대략적인 인테리어 비용을 알면 두렵지 않다

인테리어 업체를 활용하는 5가지 노하우

1. 경쟁 매물을 여러 개확인하여 공사 범위를 정한다

2. 여러 업체의 견적을 받는다

3. 중개사가 추천한 곳이나 지인을 무턱대고 믿지 말라

4. 업체에 '가장 싸게 해달라'고 요청해야 비교가 된다

5. 잘 모르겠다면 그 동네에서 오래 영업한 업체에 맡겨라

'셀프 인테리어'는 피해라

48. 집은 언제 팔아야 하는가

언제 팔 것인지 '출구 전략'을 세운 뒤 매수해야 한다

안 팔아도 되는 집을 사는 것이 먼저다

'고점'과 '저점'을 맞히려고 하지 마라

 투자를 잘하는 사람은 고점과 저점을 잘 맞히는 사람이 아니라, 전체적인 방향성과 변곡점을 빠르게 알아채는 사람이다.

 1. 내가 매수한 지역의 상황을 예의주시하라

 2. 내가 매수한 물건의 시세 변화를 기록하라

 3. 시세 상승과 하락 원인을 제대로 파악하라

'대안'을 찾고 매도하라

 부자가 되고 싶다면 돈을 벌려고 하지 말고 투자를 잘하는 사람이 되려고 해야 한다

 

11부. 실전 투자자를 위한 비(非)아파트 투자 엿보기

49. 비(非)아파트 투자, 나에게 적합한지부터 따져라

나에게 맞는 투자처를 정하자

1. 빌라 투자가 적합한 사람

 -단기간에 투자 성과를 얻고 싶은 사람

2. 상가 투자가 적합한 사람

 -이미 내 집 마련이 되어 있고 충분한 주택 투자를 해왔으며, 다주택자에 대한 규제를 피해 추가로 부동산 투자를 하고 싶은 사람

3. 오피스텔 투자가 적합한 사람

 -임대용 오피스텔: 예비 은퇴자

 -아파텔: 거주할 집이 필요하면서 주택 청약도 포기할 수 없는 사람

50. 빌라 투자, 시세 조사가 핵심이다

빌라는 기본적인 수요가 낮은 상품

빌라 투자를 할 때 반드시 알아야 할 것들

 1. 신축 빌라를 분양받는 것은 매우 신중해야 함.

 2. '일단 매수하고 나중에 팔면 되겠지'하고 안심해서는 안됨.

 3. 당장 실거주할 집이 필요해도 빌라 투자는 심사숙고해서 결정해야 함.

빌라 투자는 '시세 조사'가 핵심이다

 최대한 비슷한 조건의 물건들을 가능한 한 여러 개 조사해야 함

 해당 동네에서 연식과 구조, 평수가 비슷한 빌라를 최소 5채 이상 확보할 것

성공하는 빌라 투자의 3가지 조건

 1. 아파트와 인프라를 공유하는 빌라를 매수한다

 2. 재개발 가능성이 있는 지역의 빌라를 매수한다

 3. 시세보다 싸게 사야 한다

51. 재건축·재개발, 낡은 건물을 사면 돈을 벌까

재건축과 재개발, 무엇이 같고 다를까

재건축·재개발의 5단계

단계	기간	세부 사항
1단계: 정비구역 지정	2~3년	-정비 기본 계획 수립 -안전 진단(재건축) -정비구역 지정 -조합 설립 및 추진위원회 구성
2단계: 조합설립인가	1~2년	-조합설립인가 -시공사 선정
3단계: 사업시행인가	1~2년	-건축 심의 -사업시행인가 -종전 자산 감정평가 -조합원 분양
4단계: 관리처분인가	1~2년	-이주 및 철거
5단계: 일반 분양 및 조합 청산	2~3년	-일반 분양 -준공 -조합 청산

재건축·재개발 투자에서 주의해야 할 3가지

 1. 예상보다 훨씬 오래 걸릴 수 있다

 2. 수익을 잘 따져봐야 한다

 3. '현금 청산'을 주의하라

52. 아파트를 살 수 없다면 '아파텔'을 매수해도 될까

아파텔 투자, 정말 해도 될까

 수요가 탄탄한 곳을 매수해야 함

 동일한 지역, 비슷한 연식과 평수일 때, 아파트의 60~70% 가격으로 매수할 수 있음

성공하는 아파텔 투자를 위한 3가지 조언

1. 인근에 대규모 아파트 단지들이 있다

2. 아파트와 인프라를 공유한다

3. 인근 아파트의 가격이 급격히 오르고 있다

서울 아파텔만 노릴 필요는 없다

53. 상가 투자 하려면 이것만은 반드시 기억해라

생소한 분야에 무작정 뛰어드는 투자는 위험하다

성공률을 높이는 상가 투자 노하우

1. 임차인 입장에서 생각하라

2. 매출의 10%를 기억하라

 매출액이 월세의 10배 정도 나올 만한 업종이 무엇인지 따져보기

3. 반드시 현장에 가봐야 한다

4. 최소한 3~4년 정도 상권이 형성된 곳을 노려라

5. 주택의 호재가 상가에 무조건 좋은 것은 아니다

 

12부. 실전 투자자를 위한 경매 투자 엿보기

54. 경매, 부를 쌓는 수단

경매 투자가 유독 위험하다는 생각은 오해다

1. "경매 물건은 법적인 문제가 있지 않나요?"

2. "명도라는 과정이 어렵고 위험하다던데요?"

3. "이제 경매로 돈 버는 때가 지났다던데요?"

경매, 알고 보면 좋은 투자법

55. 상승기에도 하락기에도 통하는 경매 투자

경매는 하락기에 빛을 발한다

경매는 상승기에도 통한다

56. 한눈에 파악하는 경매 절차

1. 물건 검색

 -법원경매정보(https://www.courtauction.go.kr/)

 -스피드옥션(speedauction.co.kr)

 -지지옥션(ggi.co.kr)

2. 권리 분석

3. 시세 조사 및 현장 조사

4. 입찰 및 낙찰

 입찰 보증금: 최저가의 10%

5. 경락잔금 납부

 입찰일로부터 30~45일 사이에 납부

 경락잔금대출

6. 명도

7. 수리

8. 임차

57. 권리분석, 제대로 배우면 1분 안에 끝난다

복잡한 권리가 얽힌 물건에 투자하지 마라

 초보자에게는 적게 벌더라도 안전한 물건을 찾아내는 안목과 어렵고 위험한 물건은 포기하는 결단력이 필요

낙찰자가 '물어줘야 할 돈'도 있다

 1. 말소 기준 권리

 :부동산을 낙찰받는 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리.

2. 임차인의 대항력

 :임차인이 말소기준권리(소멸 기준)보다 빠른 날짜에 전입신고를 했다면 이 물건이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려 받을 수 있게 해주는 권리

 대항력이 있을 시 임차인은 새로운 주인, 즉 낙찰자에게 보증금을 모두 받아낼 권리가 있음.

지킬 것만 지켜도 돈 되는 경매를 할 수 있다

58. 명도가 어렵다고 경매 포기하지 마라

명도는 비도덕적인 일이 아니다

인도명령: 법원이 법적으로 명도를 보장한다