[재테크 책 읽기6] 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편(정태익, 2022)

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편

정태익(2022)

리디북스

 

머리말_생각이 행동을 바꾸고 행동이 인생을 바꾼다

 "부자가 되는 것은 어렵다. 정말 죽을 만큼 노력했다."

 부자가 된 사람들이 공통적으로 하는 말입니다. 그 노력이 무엇일까요? 바로 나의 '돈 그릇'을 키우는 일입니다. 저는 각자의 돈 그릇만큼 돈이 따라온다고 생각합니다.

투자 수업을 시작하기 전에_왜 부자는 더 부자가 되고, 가난한 자는 더 가난해지는가

나의 한 시간은 짜장면 한 그릇?

돈이 나를 위해 일하게 하는 법을 배우다

 "나는 돈을 위해 일하지 않겠다. 돈이 나를 위해 일하게 하겠다. 돈이 일하게 하는 시스템을 만든느 데 내 남은 인생을 투자할 것이다."

투자에 성공하는 '절대 공식'을 지켜라

 투자 수익 = 투자금 X 수익률

부자가 되려면 남들과 다른 길을 가라

남들의 말을 들으면, 남들처럼 살게 된다

내가 가려는 길에서 먼저 성공한 사람에게 조언을 들어야지, 그 길을 가보지 않은 사람의 조언은 그저 걱정과 기우에 불과하다고 생각합니다.

부자는 부자의 길을, 가난한 자는 가난한 길을 택한다

1. 좋은 투자 지역이나 물건을 족집게처럼 찍어주기를 바란다면 책을 덮으세요.

2. 이 한 권으로 투자의 귀재가 될 수 있다고 생각하지 마세요.

3. 아무것도 포기하지 않고 부자가 되려고 하지 마세요.

 

1부. 왜 반드시 투자해야 하는가

01. 열심히 일하는데 왜 내 삶은 그대로인가

그럴싸한 포장지에 가려진 현대판 노예 시스템

나의 자녀를 노예로 만들지 않으려면...

02. 인플레이션을 이기는 단 하나의 방법

당신의 월급은 물가 상승을 못 이긴다

소유권, '벽'을 뛰어넘는 유일한 방법

 -자산: 구매 후 가격 상승 또는 하락(사업체, 주식, 토지, 상가, 주택, 금, 은, 원자재, 채권, 미술품, 가상화폐 등)

 -부채: 구매 후 가격 하락(옷, 자동차, 음식, 취미생활 용품 등)

자산이란 남는 돈으로 사는 게 아니라 가장 먼저 사야 하는 것입니다.

시잔은 '내 집 마련'부터

03. 입사하는 순간부터 퇴사를 생각하라

회사도, 국가도 당신을 책임져주지 않는다

돈 벌 방법을 찾는 데 시간을 써라

 돈 벌 방법은 크게 사업과 투자, 2가지 입니다.

입사한 순간부터 그만둘 준비를 해야 한다

04. 월급 300만 원, 경제적 자유를 꿈꾸는 당신에게

사람마다 '경제적 자유'에 대한 기준이 다르다

나의 '부자 가능성' 테스트

1. 목표액 정하기

2. 나의 현재 재산 파악하기

3. 목표 수익률 파악하기

목표 수익률	갖춰야 할 투자 실력
2% 이하	아무것도 하지 않고 적금만 들어도 가능한 수준
3~7%	투자에 약간의 관심만 있으면 가능. 불필요한 지출을 줄이고 차근차근 모아서 투자를 시작할 것
7~10%	다른 일을 하면서 틈틈이 공부하는 것만으로는 어려움. 진지하게 투자에 일생을 걸고 공부
10~15%	생활비를 최대한 줄이고, 대출도 적극적으로 활용해야 가능한 수준
15~20%	받을 수 있는 대출은 모두 받아서 투자금을 최대로 늘려야 함. 또한, 10명이 모이면 9명 정도는 가르칠 수 있을 정도로 투자 실력이 상위권이어야 가능
20%이상	투자에 목숨 걸어야 함. 100명이 모이면 그중 99명 정도는 가르칠 수 있을 정도로 투자 실력이 최상위권이라야 가능

꿈을 포기하기 전에 '되는 길'을 찾는 게 먼저다

 

2부. 왜 지금 투자해야 하는가

05. 여전히 당신은 집을 사도 좋다

전세 말고 서둘러 집을 장만하라

절대로 전세 살지 마라

내 돈을 남에게 맡기지 말고 '소유권'을 얻는 데 사용해야 합니다.

폭락이 오면 정말 집을 살 수 있을까

06. 부동산 공부, 일단 시작하면 많은 것이 달라진다

부동산 신생아, 책 30권은 읽고 투자하라

'부동산 고시생'은 되지 마라

07. 청약의 늪에 빠지지 마라

당신이 집을 사지 못하는 4가지 이유

1. 대출

2. 전세

3. 세금

4. 청약

나의 청약 점수는 몇 점인가

청약이라는 '희망 고문'에서 벗어나려면

부자 아빠를 위한 투자 수업

레버리지의 4가지 종류 레버리지, 적은 돈으로 최대의 수익을 끌어내는 지렛대 1. 대출  -집을 매수하기 전 적용 규정을 반드시 확인할 것. '부동산계산기.com'과 같은 사이트에서 DSR모의 계산을 해보기. 단, 실제 대출 시에는 여러 요소가 작용하므로 단순 참고 자료로만 활용해야 하며 반드시 사전에 전문가와 상의하기 2. 전세  -역전세에 대비할 것 3. 증여 4. 시간  -재건축이나 재개발, 초장기 호재 지역에 투자하는 것

 

3부. 투자의 출발선에서 고민하는 것들

08. 내 집 마련 vs. 적극적 투자를 고민하고 있다면

부동산 초보자라면 내 집 마련을 먼저 하라고 권하고 싶습니다.

지금 다주택자가 되면 벌어지는 일

내 집 마련 vs. 투자, 고민된다면 집부터 사라

 특히 '첫째 아이가 초등학교 갈 시점'이 다가왔다면 실거주할 집 한 채를 장만하는 것이 좋습니다.

매수를 원하는 집이 있지만 돈이 부족해 당장 실거주하기 어렵다면 전세를 끼고 사두는 게 현명합니다.

적극적인 투자를 해도 괜찮은 사람들

 투자 실력이 어느 정도 쌓였고 실거주할 집이 당장 필요한 상황이 아니라면 다양한 투자를 고려해볼 수 있습니다.

09. 월세 받는 투자보다 시세차익을 노려라

시세차익과 월세 투자, 시장부터 다르다

 ·시세차익 투자: 아파트, 빌라, 아파텔

 ·월세 투자: 상가, 원룸형 오피스텔

누구나 아파트에 대해서는 준전문가다

월세 수익을 노려야 하는 사람들

1) 고정 수입이 끊겼거나 곧 끊길 사람. 2) 더는 집을 살 필요가 없는 다주택자

10. 반드시 레버리지를 활용해야 하는 이유

우리가 대출을 두려워하게 된 진짜 이유

대출에 대한 편견과 오해들

1. 대출은 나쁘다는 편견

2. 대출 원금을 반드시 상환해야 한다는 압박감

3. 이자가 아깝다는 생각

4. 대출받았는데 집값 떨어지면 망한다는 두려움

대출과 친구가 되려면 투자를 공부하라

11. 저점에서 사서 고점에서 팔려고 하지 마라

집값에 영향을 미치는 4가지 요소

1. 국가 경제 상황의 영향

2. 지역적인 영향

3. 부동산 정책의 영향

4. 심리적인 영향

투자하기 전에 반드시 체크해봐야 할 지표들

심리적 요인을 간접적으로 추측해 볼 수 있는 지표들

1. 아파트 미분양률

 아파트 미분양률은 수요를 가장 선제적으로 알 수 있는 지표입니다.

▼아파트 미분양률 확인 방법▼

국토교통부 통계누리

국토교통부 통계누리>주택>미분양주택현황보고>관련 파일 탭에서 미분양부택현황보고 파일 내려받기

 

2. 경매 낙찰가율

 낙찰가율: 경매에서 감정가 대비 낙찰가 비율이다. 경매 낙찰가율이 100%를 넘어서면 낙찰된 물건의 입찰 가격이 감정가보다 높다는 뜻이다.

▼경매 낙찰가율 확인 방법▼

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대한민국법원 법원경매정보

대법원경매정보>매각 통계>지역별 매각 통계

 

3. 향후 3년간의 입주 물량

 그 지역의 주택 수요가 빠르게 늘지 않는 이상, 공급 예정인 새 아파트로 수요가 몰릴 수 밖에 없습니다.

▼향후 3년간 신규 아파트 입주물량 확인 방법▼

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

아실>입주 물량> 2022년 이후 보기

 

4. 인구와 가구 수 증감

 특히 인구보다도 가구 수 증가에 좀 더 주의를 기울일 필요가 있습니다.

▼인구 수, 가구 수 증감 확인 방법▼

부동산지인

인구 수: 부동산지인 사이트>빅테이터지도>인구>인구 증감률>원하는 기간 선택

가구 수: 부동산지인 사이트>빅데이터지도>세대>세대 증감률>원하는 기간 선택

12. 배우자의 투자 반대를 극복하는 방법

부자가 되려면 결혼을 잘해야 한다

배우자를 탓하기 전에 나를 돌아봐야 한다

 

4부. 투자금 모으기 불변의 법칙

13. 내 '진짜 연봉'을 알아야 종잣돈이 모인다

버는 돈의 총액보다 '시급'이 중요하다

소득: 얼마를 버는지 정확히 파악하라

'임금계산기'로 계산해볼 수 있음.

지출: 목적 없는 지출은 낭비다

지출을 줄이려면 지금 당장 SNS부터 끊어라

1. SNS를 끊어야 합니다.

2. 매일 잠들기 전에 '나는 남들과 다른 길을 간다'라고 다짐하십시오.

14. 부자가 되려면 보험부터 해지하라

과도한 보험료는 내 투자금을 줄인다

부자는 보험 대신 자산을 산다

15. 부자는 대출을 투자금으로 활용할 줄 안다

엑셀을 밟을 것인가, 브레이크를 밟을 것인가

엑셀을 밟는다는 말은 곧 대출을 일으켜 투자금을 키워 보다 많은 곳에, 더 큰 금액을 투자한다는 의미입니다.

대출은 막아야 할 질병이 아니다

 핵심은 '잘 사용하는 것'과 '이자를 잘 내는 것'입니다. 이를 기본으로 원금 상환을 최소화하고, 여유 자금을 투자금으로 이용하면 됩니다.

언젠가는 브레이크를 밟아야 할 시기가 온다

16. 투자자는 외로움이라는 세금을 낸다

많은 사람이 부자가 되지 못하는 의외의 이유, 외로움

외로워야 부자가 된다

 부자가 되는 길에서 외로움은 일종의 세금이라 생각하세요. 피할 수 없는 겁니다. 세금을 많이 낸다는 것은 돈을 많이 번다는 뜻이죠. 그러니 외로울수록 잘하고 있다는 증거입니다. 그 순간을 견디지 못하고 포기하면 부자가 되는 길은 까마득하게 멀어집니다.

내가 성공하면 사람들은 다시 나를 찾는다

 "투자자의 외로움은 너무나도 당연하다. 비교는 남과 하는 것이 아니라, 과거의 나와 하는 것이다."

투자 마인드를 이해하는 사람을 만나라

 

5부. 부동산 투자 개념 잡기

17. 유독 아파트값이 오르는 이유

사람들이 아파트를 좋아하는 5가지 이유

1. 아파트는 주차 문제가 적습니다.

2. 경비실과 관리사무소가 있습니다.

3. 아파트가 훨씬 안전합니다.

4. 놀이터와 조경 등이 잘되어 있습니다.

5. 커뮤니티 시설의 존재입니다.

아파트라고 다 같은 아파트가 아니다

1. 나홀로 아파트

2. 단지형 아파트

500세대 미만, 500~1,000세대 미만, 1,000세대 이상으로 구분

3. 주상복합 아파트

상업지역에 있는 고층 아파트

300세대 미만, 300~700세대 미만, 700세대 이상으로 구분

4. 오피스텔

현실을 외면하면 투자는 불가능하다

18. 세상에 저평가된 집은 없다

당신이 모르는, 그 집이 비싼 이유

'대안의 유무'입니다. 대체할 무언가가 없으면 가격이 오르죠.

1. 위치

2. 편리함

3. 관심

 :사람들의 선호(아파트), 교통 호재 등

4. 우월감

 :어떤 지역에 사는지, 각 도시의 1등 지역, 어떤 브랜드의 아파트인지

4가지 요소가 바뀌면 집값도 달라진다

19. 강남 아파트가 평당 1억이 넘는 진짜 이유

대한민국 최고의 입지, 강남

1. 직주근접

	사업체 수/종사자 수(2019년)
	전체	1,000명 이상
광화문 도심	99,806 / 653,014	51 / 112,355
여의도 도심	79,660 / 615,754	54 / 88,788
강남 도심	117,769 / 1,137,825	72 / 141,141

2. 인프라와 여가 생활: 1년에 52번 찾아오는 주말을 누린다

3. 학군과 학원: 식을줄 모르는 교육열

4. 편리함: 편리함은 누적된다

5. 우월감: 내가 사는 곳이 내 명함이다

투자자로서 강남을 바라보는 올바른 자세

 강남처럼 모든 요소를 다 갖추지는 못했더라도, 분명 기업체가 많고 주거지가 함께 형성되어 있는 곳, 교통과 인프라가 좋고 상업과 문화시설이 발달한 곳, 학군이 잘 갖춰진 곳, 살아가기에 편리한 곳은 분명 있습니다. 투자자에게는 그런 지역을 가려낼 수 있는 눈이 필요합니다.

 또한, 수도권 쪽에 관심 있는 투자자라면 늘 '강남 접근성'을 염두에 둬야 합니다.

20. 신축 오피스텔, 분양받아도 될까

같은 값이면 구축 아파트가 낫다

오피스텔 투자가 나쁜 것만은 아니다

경매나 공매를 통한 매수

21. 재개발 빌라 투자, 만만하지 않다

일확천금을 기대하지 마라

수십 년이 걸릴 수도 있는 재개발 빌라 투자

1. 불확실성

2. 시간 레버리지가 필요한 투자

3. 실거주의 어려움

재개발 빌라 투자를 해도 괜찮은 사람들

1. 투자금이 충분한 경우

2. 동시에 여러 군데 투자할 수 있는 경우

3. 향수 10년 이상 실거주 집 마련 계획이 없는 경우

4. 경매로 싸게 매수하는 경우

 

돈은 모았는데 마땅한 투자처가 보이지 않는다면 지금은 투자를 해야 할 때가 아니라 공부를 해야 할 때라는 사실도 꼭 명심하면 좋겠습니다.

22. 부동산 세금, 알고나면 두렵지 않다

취득세, 보유세, 양도세를 기억하자

취득세와 보유세를 쉽게 확인하는 법

1. 취득세 확인

지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)

위택스 홈페이지> 지방세 정보> 지방세 미리 계산

 

2. 보유세 확인

https://ezb.co.kr/

부동산계산기 - 양도소득세 등 부동산 관련 계산을 쉽고 편리하게

http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/

부동산계산기

https://www.r114.com/?_c=solution&_s=calculator&_m=Brokerage 

부동산 빅데이터 플랫폼 부동산114

ezb.co.kr

부동산계산기 검색> 부동산계산기.com

부동산114(r114.com)> 부동산계산기

부동산 세법은 매우 자주 바뀌므로 3군데 모두 확인해야 한다.

 

6부. 부동산 시장 환경의 이해

23. 한국 부동산은 일본을 따라갈 것인가

일본의 부동산 버블, 스케일이 다르다

일본 따라간다고 부동산 투자를 포기해야 할까

투자자는 어떤 상황에서든 돈 벌 방법을 고민해야 합니다.

24. 인구 감소가 집값 폭락을 야기할 것인가

인구가 줄어들면 대한민국은 망할까

인구 감소는 오히려 더 빨리 투자해야 할 이유다

25. 부동산 규제에 대처하는 현명한 투자자의 자세

진보냐 보수냐가 중요한 게 아니다

1. 대출 규제

2. 거래 규제

3. 가격 규제

4. 세금 규제

규제는 한순간이다

정부는 집값의 폭락을 바라지 않는다

26. '똘똘한 한 채', 여전히 유효하다

선호도가 높은, 거주 가능한 곳을 사야 한다는 의미

똘똘한 한 채, 여전히 유효한 선택

1. 집값에도 부익부 빈익빈이 있다

2. 각종 세금 부담으로 한 채에 집중하는 것이 낫다

3. 누구나 '좋은 집'을 선호한다

무리한 투자는 언제나 위험하다

지금 내가 살 수 있는 똘똘한 한 채

27. 서울 외곽 vs. 경기도 중심지, 어디가 좋을까

서울이라는 행정구역의 경계는 더 이상 중요하지 않다

마천동 vs. 분당

집의 가치를 결정하는 요소

1. 직주근접

2. 인프라와 여가 생활

3. 학군과 학원

4. 안전과 편리함

5. 우월감

투자수업을 마치며_ 투자는 마인드가 95%, 기술이 5%다

투자 앞에서 머뭇거리는 이유

1. 시장을 믿지 못해서

2. 위험하다는 생각 때문

내가 나를 포기하면 누구도 나를 구원해주지 않는다