가족간 부동산 거래의 모든 것!(실제 경험을 바탕으로 방법과 주의할 점)

가족간 부동산 거래의 모든 것!(실제 경험을 바탕으로 방법과 주의할 점)

 

안녕하세요. 다심이에요!

요즘 부동산 시장이 뜨거워지고 주택 가격이 상승하면서

다주택자인 분들이 자녀들에게 부동산을 증여하는 경우가 늘어나고

저렴한 가격으로 매매하는 경우도 종종 있습니다.

 

그래서 오늘은 저의 경험을 바탕으로 가족간 부동산 거래 방법 및 주의할 점에 대해 적어보려고 합니다.

(참고로 저는 제가 가진 주택을 부모님께 매매했습니다)

 

 

가족간 부동산 거래(매매)는 기본적으로 '증여'로 취급합니다.

따라서, 정당한 부동산 거래임을 입증해야할 책임이 있습니다.

그렇지만 법이 정해준 한계 안에서 절차대로 진행한다면 문제될 것이 없으니 차근차근 따라 오시면 됩니다!

 

 

가족간 부동산 거래(매매) 방법 및 주의사항

 

 기본적으로 인지하고 계시면 될 것!

 가족간 부동산 거래라고 할지라도 전체적인 순서는 일반 매매와 같다고 생각하시면 됩니다.

 국세청이 봤을 때, 일반거래가 맞구나 인정할 수 밖에 없도록 일반 매매에 필요한 모든 것들 +a가 갖추어져야 합니다.

 '계약서 상에는 이렇게 썼는데 가족들끼린데 뭐~ 조금 널널하게하지 뭐' 이런거 절대 XXX

 

 

 일반 매매에서 허용되지 않는 것은 가족 간 부동산 거래에서도 허용되지 않는다는 것을 명심하세요.

 

 

 

0. 부동산 매매 금액 정하기

 -부모님이 자녀에게 부동산을 매도하는 경우는 대부분 시세보다 싸게 매도를 하려고 하죠.

  하지만, 가족간 부동산 매매 금액 선정시에는 증여세와 양도소득세 측면에서 주의할 점이 있습니다.

 

 1) 증여세: 평균 시세보다 30% 또는 3억 이상 싸게 거래하거나 비싸게 거래할 경우 증여로 봅니다. 즉, 증여세 부과

    예를 들어, 20억짜리 주택을 매매할경우 20억의 30%인 14억과 3억 차액인 17억 중 17억 이상으로 거래해야 합니다.

 2) 양도소득세: 평균 시세보다 5% 또는 3억 이상 싸게 거래하면 평균 시세로 양도소득세를 선정합니다.

    예를 들어, 3억으로 산 10억짜리 주택을 자녀에게 7억에 매매한다면 증여세 측면에서는 문제가 없을 수 있지만

     10억으로 양도소득세를 계산해 7억에 대한 양도소득세를 내야 합니다.

 (증여세는 30%, 양도소득세는 5%로 증여세는 범위가 더 널널하지만 개인적인 의견으로는 30%를 꽉 채워서 매매하는건 조금 위험부담이 있을것 같습니다.-개인적인 의견이니 세무사 등 전문가에게 도움을 받으세요.)

 

 

1. 부동산 매매 계약서 작성하기

 -계약금(매매 금액의 10%), 잔금, 계약날, 잔금일, 매수매도인 주소 등을 정확하게 기재하셔야 합니다.

 -매수인는 매매 계약서 작성 날짜에 반드시 계약금을 입금합니다.

 -부동산 매매 계약서를 쓸 때에는 부동산 사장님의 도움을 받으시면 좋습니다. 등기 법무사나 은행(대출을 낀다면)에서 부동산에서 작성된 매매 계약서를 요구할 수도 있습니다.

(그렇지만 저도 필요해서 알아본 결과 부동산에서 잘 안해주려고 하더라구요..

 해주더라도 법정 부동산 중개수수료를 요구하는 경우도 있으니 시간적 여유를 갖고 잘 알아보시기 바랍니다.)

 

 

2. 주택자금조달 계획서 작성해 제출하고 부동산거래계약 신고 필증 받기

 -주택자금조달 계획서는 많이 들어보셔서 다 알고 계시죠?

 조정지역 모든 주택, 비규제지역 6억원 이상의 주택에서 의무가 되었습니다.

 특히, 가족간 거래에서는 주택자금조달 계획서가 더욱 중요할 수 있는데요. 

 자금조달 계획서는 솔직하게 작성하는 것이 좋습니다.

 부모님께 증여를 받았다면 증여 신고를 하고 증여로 작성을 하고, 대출을 받을 계획이라면 대출이라고 꼭 작성해주세요.

 혹시 솔직하게 적지 않았다가 나중에 자금 소명 요청이 들어오면 낭패를 볼 수 있습니다.

 

-부동산거래계약 신고 필증은 부동산을 끼고 거래할 시 부동산에서 자금조달계획서 제출과 함께 신고를 해줍니다.

 부동산을 끼지 않고 거래한다면 부동산거래관리시스템에서 직접 신고하시면 됩니다.

 

부동산거래관리시스템 바로가기 http://rtms.molit.go.kr

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

 

 

3. 잔금 치루기

 -계약서에 써 있는 날! 잔금을 보내야합니다.(10원 단위까지 정확히!)

 -잔금을 보낸 후 서류를 준비해 등기를 칩니다.

 

 

4. 등기 치기

 -등기 역시 꼭 잔금 날 하셔야합니다.

 -등기의 경우 셀프 등기를 하셔도 되지만, 저는 등기법무사에게 맡겼습니다.

 

*등기 시 필요한 서류

매도자 매도용인감증명서 주민등록초본 (주소이력전체공개/ 주민번호 뒷자리공개) 인감도장 소득금액증명서 매매대금 통장이체 확인서

매수자 매매계약서원본 거래신고필증원본 도장 주민등록등본 (세대원 전부공개/ 주민번호 뒷자리 공개) 소득금액증명원 재직증명서 매매대금 통장이체 확인서

 

 -저의 경우 잔금 전 등기법무사에게 '매매대금 통장이체 확인서'를 제외한 모든 서류는 미리 넘기고,

  매매대금 통장이체 확인서만 잔금대금까지 처리해서 잔금날 넘겼습니다.

 

 -그 밖에 양도소득세나 취득세는 일반 매매와 같으니 이점 참고하세요.

 

 

이상 가족간 부동산 거래에 대해 알아보았습니다.

필요한 서류와 세법을 잘 챙기셔서 거래하시기 바랍니다!